Dans le monde de l’investissement immobilier, les SCPI de capitalisation sont un secret bien gardé qui offre des opportunités de croissance attrayantes pour les investisseurs avisés. Axées sur la valorisation du patrimoine plutôt que sur les revenus locatifs, elles présentent un potentiel unique pour ceux qui cherchent à optimiser leur fiscalité et diversifier leur portefeuille. Découvrez comment les SCPI de capitalisation peuvent transformer votre stratégie et ouvrir de nouvelles perspectives pour votre avenir financier.
Qu’est-ce qu’une SCPI de capitalisation ?
Définition
Une SCPI de capitalisation est une forme de SCPI dont le principal objectif est de générer une plus-value sur le long terme. Pour cela elle va s’efforcer de valoriser son patrimoine immobilier, ce qui va mécaniquement augmenter le prix des parts détenues par les investisseurs.
Une SCPI de capitalisation réinvestit systématiquement les revenus locatifs, par conséquent les investisseurs perçoivent peu de rendement sur la durée de leur investissement, mais comptent sur la plus-value lors de la revente. Cela permet de bénéficier d’une optimisation fiscale, comme nous allons l’expliquer.
Comment fonctionne cette Société Civile de Placement Immobilier capitalisante
Nous l’avons dit : la stratégie d’une SCPI de capitalisation est de générer une plus-value à la sortie. La société de gestion va donc cibler des actifs immobiliers ayant un fort potentiel de valorisation à long terme.
Quelques exemples de type de biens ciblés :
- Des biens loués de type loi 1948. Cette loi votée après la guerre pour lutter contre le manque de logement, protège les locataires qui en bénéficient. Ces derniers payent un loyer extrêmement bas, leurs biens sont donc vendus avec une forte décote. La loi 1948 n’étant pas transférable, elle disparait avec leur occupant et le bien est revalorisé. Les appartements soumis à la loi 1948 sont très recherchés par les SCPI de capitalisation
- Des biens à rénover
- Des biens acquis en nue-propriété
Autre caractéristique : contrairement aux meilleures SCPI de rendement, qui se concentrent principalement sur la distribution régulière de revenus locatifs aux associés, une SCPI de capitalisation réinvestit systématiquement les revenus locatifs perçus dans l’acquisition de nouveaux actifs immobiliers. Cela permet d’accroître le patrimoine immobilier de la SCPI et de bénéficier de l’effet de levier du réinvestissement sur le long terme.
Les avantages de ce type de SCPI
La SCPI de capitalisation sera particulièrement avantageuse aux investisseurs qui auront un TMI (taux marginal d’imposition) élevé pendant la période de détention des parts, et prévoient de revendre leurs parts à un moment où leur TMI sera plus faible, comme à la retraite, par exemple.
En effet, étant donné que les revenus locatifs sont généralement faibles, voire inexistants, les investisseurs ne seront pas soumis à des impôts importants sur ces revenus pendant la période de détention des parts. Les plus-values réalisées lors de la cession des parts seront imposées à un taux d’imposition inférieur, ce qui peut permettre à l’investisseur de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur la totalité de son investissement dans la SCPI.
Les inconvénients
Les SCPI de capitalisation ne sont pas très connues des épargnants. Leur manque de popularité font que l’offre est très faible.
L’autre inconvénient est que les parts sont plus difficiles à revendre. En effet, les parts de SCPI de capitalisation sont généralement moins liquides en raison de l’absence de revenus locatifs réguliers. Les investisseurs doivent donc être prêts à conserver leurs parts sur une période plus longue pour réaliser une plus-value lors de la cession de leurs parts.
Quelle fiscalité s’applique sur les revenus de SCPI de capitalisation ?
La fiscalité des SCPI de capitalisation concerne principalement deux aspects : la fiscalité des revenus locatifs réinvestis et la fiscalité des plus-values réalisées lors de la cession des parts.
Fiscalité des revenus locatifs réinvestis :
Les revenus locatifs perçus par la SCPI de capitalisation, bien que réinvestis, sont considérés comme des revenus fonciers pour les investisseurs. Ces revenus fonciers sont soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif et aux prélèvements sociaux au taux en vigueur (17,2% en 2021).
Il est à noter que la fiscalité des revenus locatifs dépend du régime d’imposition choisi par l’investisseur : le régime réel ou le régime micro-foncier. Le régime micro-foncier permet un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers pour les investisseurs dont les revenus fonciers annuels n’excèdent pas un certain seuil (15 000 € en 2021). Le régime réel, quant à lui, permet de déduire les charges et les intérêts d’emprunt liés à l’investissement immobilier.
Fiscalité des plus-values lors de la cession des parts :
Lorsqu’un investisseur vend ses parts de SCPI de capitalisation, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières. Le taux d’imposition est de 19% plus les prélèvements sociaux (17,2% en 2021), soit un taux global de 36,2%. Cependant, il existe des abattements pour durée de détention qui permettent de réduire la base imposable :
- Abattement de 6% par année de détention entre la 6e et la 21e année
- Abattement de 4% pour la 22e année de détention
- Exonération totale après 22 ans de détention
Exemple chiffré
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète des parts de SCPI de capitalisation pour une valeur de 50 000 €. Après 10 ans, la valeur des parts s’apprécie à 70 000 €. L’investisseur décide de vendre ses parts.
Revenus locatifs réinvestis :
Supposons que l’investisseur ait perçu 3 000 € de revenus locatifs annuels. Sous le régime micro-foncier, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 30%, soit 900 €. Les revenus fonciers imposables sont donc de 2 100 €. Si l’investisseur est dans la tranche marginale d’imposition de 30%, l’impôt sur le revenu s’élèvera à 630 € (2 100 € x 30%) et les prélèvements sociaux à 361,20 € (2 100 € x 17,2%). Le montant total des taxes est de 991,20 €.
Plus-value lors de la cession des parts :
La plus-value réalisée est de 20 000 € (70 000 € – 50 000 €). L’investisseur bénéficie d’un abattement en fonction de la durée de détention.
Dans notre exemple, l’investisseur vend ses parts après 10 ans de détention. Il bénéficie donc d’un abattement de 6% pour les 4 années entre la 6e et la 10e année (6% x 4 = 24%). L’abattement s’applique sur la plus-value de 20 000 €, soit un montant de 4 800 € (20 000 € x 24%). La plus-value imposable est donc de 15 200 € (20 000 € – 4 800 €).
Le taux global d’imposition est de 36,2% (19% d’impôt sur les plus-values immobilières + 17,2% de prélèvements sociaux). L’impôt à payer sur la plus-value imposable s’élève à 5 502,40 € (15 200 € x 36,2%).
Quelles sont les meilleures SCPI de capitalisation ?
Comme je l’expliquais plus haut, le nombre de SCPI capitalisante se comptent sur le doigt d’une main… Et une seule me semble réellement la meilleure, il s’agit de Novapierre Résidentiel.
SCPI Novapierre Résidentiel, le #1 dans sa catégorie
Novapierre Résidentiel est une SCPI de capitalisation gérée par Paref Gestion, une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’immobilier. Cette SCPI a pour stratégie d’investir principalement dans des actifs immobiliers résidentiels, tels que des appartements, des maisons ou des résidences étudiantes, situés en France et en Allemagne.
Le principal objectif de Novapierre Résidentiel est de valoriser d’assurer la valorisation du patrimoine immobilier à long terme. La SCPI vise également à profiter de la demande croissante de logements dans les zones urbaines dynamiques et d’offrir une diversification géographique et sectorielle.
En investissant dans Novapierre Résidentiel, les investisseurs peuvent profiter de la stabilité et de la performance du marché résidentiel, ainsi que d’une gestion professionnelle et d’une mutualisation des risques.
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