L’investissement immobilier connaît une petit révolution avec l’émergence de l’immobilier fractionné. Cette méthode de financement participatif permet à des petits investisseurs d’investir dans l’immobilier à partir de 10 ou 100 euros. Encore peu connu du grand public, des plateformes d’immobilier fractionné proposent pourtant d’excellentes opportunités, qui peuvent aller jusqu’à +7% de rendement par an. Et elles pourraient proposer des rendements encore plus importants, grâce aux opportunités liés à la rénovation énergétiques.
Le marché immobilier est bousculé par les exigences de performance énergétique
Les nouveaux enjeux énergétiques bouleversent le secteur immobilier
Cela fait plusieurs années que la réglementation change les règles du jeu pour les propriétaires immobiliers. Dernière en date : depuis le début de l’année 2023, les bâtiments considérés comme les pires « passoires thermiques », c’est-à-dire celles étiquetés G+ sur le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ne peuvent plus être proposés à la location.
Et cela va continuer à se durcir :
- En 2025, l’interdiction de louer s’étendra aux logements classés G.
- En 2028, ce seront les logements classés F qui suivront.
- Et, à l’horizon 2034, les logements classés E rejoindront cette liste.
La rénovation énergétique est loin d’être simple. En effet, elle demande des connaissances spécialisées ainsi qu’un investissement qui peut être significatif. Face à cette situation, nombreux sont les propriétaires qui n’ont pas encore initié de travaux de rénovation. Ceux qui veulent continuer de louer se retrouvent devant un dilemme : entreprendre des rénovations ou opter pour la vente en l’état, au risque d’accepter un fort rabais sur le prix.
Un impact significatif sur la valorisation des biens immobiliers en vente
La vente de propriétés avec un faible score DPE entraîne inévitablement une réduction de leur valeur marchande. Cette décote s’explique principalement par deux facteurs.
Premièrement, la performance énergétique prend une place de plus en plus importante dans l’attractivité d’un bien. Il peut même devenir rédhibitoire ! C’est surtout vrai pour les ceux qui souhaitent acheter leur résidence principale. Souvent réticents à l’idée d’entreprendre des travaux de rénovation, ils privilégient des habitations qui ne nécessiteront pas d’investissements supplémentaires après l’achat. En conséquence, les biens avec un DPE défavorable se retrouvent délaissés ou sujet à des négociations de prix très serrées, notamment de la part des investisseurs locatifs qui voient dans ces biens une opportunité de marchander.
Deuxièmement, le climat actuel du marché immobilier ne joue pas en faveur des vendeurs. Les conditions d’emprunt se sont durcies, avec un resserrement des critères d’octroi de crédit bancaire, ce qui a pour effet de réduire le bassin d’acheteurs solvables. Ceux qui sont en mesure d’acheter sont conscients de leur position avantageuse et exercent donc une pression considérable sur les prix de vente, augmentant ainsi leur marge de négociation.
Des opportunités à saisir, mais peu accessibles
Toutes ces lois contraignantes commencent à avoir d’importantes conséquences pour le marché immobilier français. Déjà, depuis janvier 2023, plus de 400 000 biens considérés comme des passoires thermiques sont désormais exclues du marché locatif. Avec l’horizon de 2034, nous nous attendons à ce que cette restriction s’étende à 10 millions de biens immobiliers supplémentaires.
Devant l’envergure des rénovations requises, il est certain que de nombreux propriétaires préféreront vendre plutôt que de devoir se lancer des travaux énergétiques coûteux et complexes. Cela pourrait entraîner la mise en vente massive de propriétés en France. Une telle situation devrait conduire à une baisse des prix importante pour les « passoires thermiques », offrant des occasions en or pour ceux qui sont prêts à investir dans la rénovation énergétique. En effet, ces acquisitions pourraient potentiellement devenir des investissements très rentables une fois remises aux normes.
Néanmoins, cette fenêtre d’opportunité reste hors de portée pour une grande partie des investisseurs, principalement à cause de l’accès limité au crédit bancaire dans le climat économique actuel. Ceux qui seront en mesure de tirer avantage de cette situation sont les acheteurs disposant de liquidités immédiates ou ceux qui ont la capacité de sécuriser un financement. La clé du succès dans ce nouveau paysage immobilier sera donc l’accès au capital, qu’il soit le fruit d’une épargne conséquente ou d’une capacité à obtenir un crédit avantageux.
Les plateformes d’immobilier fractionné pourrait tirer leur épingle du jeu
L’immobilier fractionné est un nouveau mode de financement participatif. Le fonctionnement est simple : des plateformes spécialisées collectent des fonds auprès d’investisseurs et investissent dans des biens immobiliers. Les revenus fonciers, loyers ou plus-value à la revente, sont redistribués proportionnellement aux investisseurs, au prorata de leur contribution. Pour explorer plus en détail l’immobilier fractionné, nous vous invitons à consulter nos ressources spécialisées :
L’un des avantages de ces plateformes est que les fonds qu’elles sont capables de lever suffisent à procéder à des investissement cash. Cela les délivre des contraintes de financement bancaire, ce qui les plaçant en position avantageuse pour négocier des investissements prometteurs. Cela pourrait ouvrir la voie à l’acquisition de biens à potentiel élevé et à la réalisation de rendements attractifs.
L’avis de l’Investisseur FlâneurLes plateformes d’immobilier fractionné semblent idéalement positionnées pour profiter des opportunités liés à la rénovation de passoires thermiques. Ce type d’investissement peut être très rentable, et dépasser facilement les 10% de rendement annuel ! Cependant, peu de ces plateformes s’aventurent actuellement dans ce segment. Un professionnel du milieu m’en a expliqué la raison : l’immobilier fractionné doit encore gagner en notoriété auprès du grand public. Les plateformes privilégient donc des investissements qui génèrent des revenus locatifs immédiats. L’investissement dans la rénovation de passoires thermiques, bien que très intéressante, implique un différé de rentabilité. D’après lui, il est certain que lorsque l’immobilier fractionné aura atteint une maturité suffisante, ces plateformes s’orienteront vers des investissements plus opportunistes, y compris dans la rénovation énergétique. |
