L’immobilier est un secteur d’investissement clé pour de nombreux investisseurs, particuliers comme professionnels. Face à la multitude de produits disponibles, il est important de bien comprendre les différences entre les options afin de choisir la solution la plus adaptée à ses besoins. Dans cet article, nous comparons deux solutions d’investissement immobilier : l’immobilier fractionné et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Nous examinerons leurs fonctionnements, leur accessibilité, leur diversification, leur rendement et leur fiscalité.
Immobilier fractionné ou SCPI, quelle différence ?
L’immobilier fractionné est un mode d’investissement qui permet aux particuliers de financer des projets immobiliers en achetant des parts de propriété. Les investisseurs mettent en commun leurs fonds pour acquérir un bien immobilier, qui sera ensuite géré par un gestionnaire professionnel. Les revenus locatifs et la plus-value potentielle sont répartis entre les investisseurs en fonction de leur participation. Pour en savoir plus, vous pouvez consulter l’étude complète que j’ai réalisé à ce sujet : le fonctionnement de l’investissement en immobilier fractionné.
Les SCPI, quant à elles, sont des sociétés de gestion qui investissent dans l’immobilier locatif, principalement dans les secteurs commercial ou tertiaire (essentiellement des bureaux). Les investisseurs achètent des parts de ces sociétés et perçoivent des revenus proportionnels à leur investissement. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
Avant d’entrer dans le détail, voici un tableau récapitulatif qui compare l’immobilier fractionné et les SCPI. Cela vous permet d’avoir une vue globale :
| Immobilier fractionné | SCPI | |
|---|---|---|
| Minimum pour investir | A partir de 10€ | A partir de 1 000€ |
| Comment investir ? | Via une application | Via un courtier |
| Actif sous-jacent | Un bien immobilier (immeuble, appartement) | Un fonds qui détient un parc immobilier |
| Thématique | Immobilier résidentiel | Bureaux, Commerce |
| Rendement net de frais | Entre 5 et 8% | Entre 4 et 6% |
| Frais | Environ 10% | Environ 10% |
| Diversification | Faible | Elevée |
| Possibilité d'investie à crédit | ✔️ | ❌ |
| Fiscalité | Flat Tax 30% | Barème progressif IR |
Immobilier fractionné ou SCPI : lequel est le plus accessible ?
L’investissement minimum (ou ticket d’entrée)
Les montants minimums requis pour investir dans un projet immobilier fractionné sont plus faibles que ceux requis pour souscrire à des parts de SCPI.
Ticket d’entrée en immobilier fractionné
La plateforme Bricks.co propose d’investir dans des biens immobiliers locatifs à partir de 10€. La plupart des acteurs tels que Meute ou Blocshare ont des tickets d’entrée un peu plus élevés, entre 100 et 200€… Mais cela reste très raisonnable pour de l’investissement immobilier :
Ticket d’entrée en SCPI
Chez la majorité des SCPI, le minimum pour investir dans une part se situe entre 1 000€ et 2 000€.
La facilité d’accès
Un des avantages de l’immobilier fractionné est sa facilité d’accès, notamment grâce à l’utilisation d’application dédiées à l’investissement immobilier. Ces plateformes permettent aux investisseurs de participer à des projets immobiliers en quelques clics, de manière rapide et simplifiée. Les étapes d’investissement sont généralement très fluides et les processus sont optimisés pour offrir une expérience utilisateur agréable.
A l’inverse, l’investissement dans les SCPI peut s’avérer plus lent et lourd administrativement. Bien que certaines sociétés de gestion proposent également des services en ligne et des applications pour faciliter la souscription de parts, les processus d’investissement dans les SCPI impliquent souvent davantage de formalités administratives, telles que la fourniture de documents d’identité, la signature de contrats et la validation des dossiers par les sociétés de gestion.
🍿 Immobilier fractionné 1 – 0 SCPI
La diversification est meilleure chez la SCPI qu’en immobilier fractionné
Les SCPI offrent généralement une meilleure diversification que l’immobilier fractionné. En effet, en investissant dans une SCPI, vous investissez indirectement dans un portefeuille de biens immobiliers diversifiés en termes de localisation géographique, de type de bien (bureaux, commerces, logements, etc.) et de locataires.
L’immobilier fractionné, en revanche, vous expose généralement à un nombre plus limité de projets, ce qui peut entraîner un risque de concentration plus élevé.
L’avis de LouisLe ticket d’entée est relativement faible en immobilier fractionné. Cela vous permet de diversifier votre portefeuille en investissant dans plusieurs biens et sur plusieurs plateformes. Malgré tout, cela ne peut pas rivaliser avec les SCPI qui offrent une diversification immédiate sur plusieurs dizaines, voire centaines de biens immobilier d’un seul coup. |
🍿 Immobilier fractionné 1 – 1 SCPI
Quel placement propose le meilleure rendement ?
Ici nous parlerons de rendements net de frais, ce qui est plus simple pour comparer les performances réelles de l’immobilier fractionné et des SCPI. Ils tiennent compte des frais de gestion, des frais d’entrée et de sortie, etc. Autrement dit, ce sont les bénéfices que vous recevrez sur votre compte.
Le rendement en immobilier fractionné
Ce modèle d’investissement est récent, la première plateforme ayant apparu en 2021. Certains acteurs parlent de rendement entre 5 et 8%. C’est tout à fait probable, car ce sont des niveaux qu’il est possible d’atteindre sur le marché de l’immobilier locatif. Néanmoins nous n’avons pas suffisamment d’historique pour avoir une réponse exacte.
Ce que l’on peut dire, c’est que le rendement potentiel de l’immobilier fractionné va dépendre de la qualité des projets, du marché immobilier, et de la gestion des biens. Cela dépendra également des frais appliqués, qui peuvent varier considérablement en fonction des plateformes et des projets.
Le rendement en SCPI
Les SCPI existent depuis bien plus longtemps, nous avons donc suffisamment d’historique pour dire sans trop de tromper qu’elles génèrent entre 4 et 6% de rendement net par an. Elles offrent généralement des rendements stables et réguliers.
Toutefois, il est important de souligner que les rendements des SCPI peuvent être moins élevés que ceux de l’immobilier fractionné en raison de la diversification du portefeuille et de la nature moins spéculative de ce type d’investissement.
L’avis de LouisJe pense que l’immobilier fractionné pourra générer de meilleurs rendement que les SCPI. Mais n’ayant pas de boule de cristal, je ne peux être sûr à 100%. |
🍿 Immobilier fractionné 1 – 2 SCPI
Une fiscalité différente selon qu’il s’agit d’un investissement en immobilier fractionné ou en SCPI
La fiscalité de la SCPI
La SCPI présente un inconvénient en termes de fiscalité. Les dividendes perçus sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc soumis à la même fiscalité que les loyers d’un investissement locatif. Cette double taxation se compose de deux éléments :
- l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux. Les revenus locatifs sont taxés au régime micro avec un abattement ou au régime réel après déduction des charges, puis ajoutés aux autres revenus d’activité et taxés au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans la tranche marginale d’imposition.
- Les prélèvements sociaux sont soumis à un taux forfaitaire de 17,2 %.
En ce qui concerne les plus-values, elles sont imposées au régime des particuliers avec un taux de 19 % à l’IR et de 17,2 % pour les prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. De plus, lors de la revente de la SCPI, des frais supplémentaires sont souvent facturés par la société de gestion.
La fiscalité de l’immobilier fractionné
C’est beaucoup plus simple 😄 Les revenus issus de l’immobilier fractionné sont soumis à la flat tax de 30%. Si vous le souhaitez, vous pouvez opter pour l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu, s’il cela vous est plus favorable.
🍿 Immobilier fractionné 2 – 2 SCPI
Le levier de crédit bancaire : le principal argument de la SCPI vs. l’immobilier fractionné
L’un des grands avantages des SCPI par rapport à l’immobilier fractionné est la possibilité d’utiliser le levier du crédit bancaire pour financer l’acquisition de parts. L’utilisation de l’effet de levier vous permet de bénéficier de conditions de financement avantageuses et d’accroître votre capacité d’investissement sans mobiliser l’intégralité de votre épargne personnelle.
Lorsqu’un vous choisissez de financer l’achat de parts de SCPI à crédit, vous contractez un emprunt auprès d’une banque pour acquérir ces parts. Les loyers perçus grâce aux parts de SCPI servent alors à rembourser le crédit, et vous pouvez peut déduire les intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers imposables, réduisant ainsi sa base imposable. Cette stratégie permet également de lisser l’investissement dans le temps et de bénéficier des éventuelles hausses de valeur des parts de SCPI.
A l’inverse, l’immobilier fractionné ne permet généralement pas l’utilisation du levier du crédit bancaire. Les investisseurs doivent mobiliser leur épargne personnelle pour participer aux projets immobiliers, ce qui peut limiter leur capacité d’investissement et leur diversification.
🍿 Immobilier fractionné 2 – 3 SCPI
Conclusion
Je termine mon article sur un score de 3 à 2 en faveur des SCPI 🥳
En réalité, l’immobilier fractionné et les SCPI sont deux options d’investissement intéressantes et complémentaires. Chacun présente des avantages et des caractéristiques spécifiques qui peuvent convenir à différents profils d’investisseurs et à divers objectifs d’investissement.
L’immobilier fractionné offre une accessibilité et une simplicité d’investissement supérieures, grâce aux plateformes en ligne et aux applications mobiles, permettant aux investisseurs de participer à des projets immobiliers spécifiques en quelques clics. Il peut offrir des rendements potentiels élevés, mais comporte également des risques liés à la nature des projets et au marché immobilier.
De son côté, les SCPI offrent une diversification et une stabilité accrues, en investissant dans un large portefeuille de biens immobiliers. Elles permettent également d’utiliser l’effet de levier du crédit bancaire pour financer l’achat de parts, optimisant ainsi l’investissement et la diversification du portefeuille. Les SCPI génèrent généralement des revenus réguliers et stables, bien que les rendements puissent être potentiellement moins élevés que ceux de l’immobilier fractionné
