L’investissement dans l’immobilier n’est plus réservé aux fortunés !
Avec l’immobilier fractionné, 10€ 100€ ou 1 000€ suffisent pour investir dans la pierre et percevoir des loyers !
Comment ? En permettant aux épargnants de co-investir ensemble dans un même bien et de se partager les bénéfices. Il existe 3 grandes familles d’immobilier fractionné, chacune ayant leurs spécificités en termes de rentabilité, de liquidité ou de gestion…
Découvrez tout cela dans cet article !
Ce que vous allez apprendre dans cet article💡 Comprendre ce qu’est l’immobilier fractionné et comment cela peut vous être utile pour investir dans l’immobilier 📝 Connaitre les 3 principaux types d’immobilier fractionné et découvrir celui qui vous correspond le mieux |
Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
Définition de l'immobilier en fraction
L’immobilier fractionné est une forme d’investissement où plusieurs investisseurs s’unissent pour acquérir ensemble un actif immobilier. Chaque investisseur détient ainsi une fraction de propriété, ce qui lui donne droit à une partie des bénéfices (loyers, plus-value de cession…) générés par cet actif. Ce type d’investissement immobilier est intéressant à plus d’un titre :
Les avantages de l’immobilier fractionné
➡️ L’accessibilité des projets.
En permettant d’investir à plusieurs, l’immobilier fractionné réduit
considérablement le ticket d’entrée : de 100 à 1 000€ selon le modèle
choisit. Cela permet d’ailleurs de diversifier en répartissant son capital dans
plusieurs projets, ce qui réduit considérablement le risque. A l’inverse, l’investissement
immobilier classique est plus concentré puisque vous ne pouvez investir que
dans un nombre limité de biens. Vous êtes donc bien plus dépendants vis-à-vis
de l’actif, des locataires, de la zone géographique…
➡️ L’excellent rapport rendements/risque.
L’espérance de rendement varie autour de 4%-7% et peut aller jusqu’à 10% dans
certains cas. Certes l’investissement n’est pas exempt de risque, mais il est tout
de même maitrisé. En effet, les plateformes sont pilotées par des
professionnels qui mènent des analyses et des audits approfondis sur les
projets. Pour eux, l’enjeux de réputation est capital : un mauvais projet
et c’est une mauvaise publicité qui entachera leur réputation. Bien sûr le
risque zéro n’existe pas, d’où l’importance de sélectionner rigoureusement sa
plateforme, de choisir méticuleusement les projets et de diversifier son
portefeuille d’investissement.
➡️ La simplicité et l’économie
de temps. En effet il ne nécessite aucune gestion de la part des
investisseurs. L’immobilier fractionné est un placements clefs en mains :
toute la gestion est déléguée à des professionnels. En tant qu’investisseur,
vous avez seulement à sélectionner le bien, investir et suivre votre placement.
C’est un avantage non négligeable, quand on sait à quel point l’immobilier
classique demande beaucoup d’implication personnel.
Comment investir dans l’immobilier fractionné ?
Les 3 grandes familles d’immobilier fractionné
Il existe 3 grandes familles d’immobilier fractionné, qui diffère selon le type d’actif visé.
🏠 Lorsque l’investissement porte sur une seule propriété (un immeuble de rapport, un appartement) on parle d’immobilier fractionné en direct.
💰 Lorsqu’il s’agit d’un fonds qui détient et gère tout un parc de biens immobiliers, ce sont des SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
🏗️ Si l’investissement consiste à financer la construction d’un nouveau bien (promotion immobilière) il s’agit de crowdfunding immobilier.
L’avis de l’Investisseur FlâneurL’expression « immobilier fractionné » a gagné en popularité et est souvent utilisée pour désigner spécifiquement la première catégorie, à savoir l’immobilier fractionné direct. Cependant, cette appellation est en réalité plus globale, couvrant également les SCPI et le crowdfunding. |
Tableau comparatif des différents modes d'investissements fractionné
Dans ce tableau, je compare les différentes solutions d’immobilier fractionné. De cette manière, vous aurez une vision complète et tous les critères à évaluer pour bien choisir. Dans la suite de cet article, je vais développer en détail chaque solution d’investissement.
| Immobilier fractionné en direct | SCPI | Crowdfunding Immobilier | |
|---|---|---|---|
| Principaux biens visés | Immobilier résidentiel | Bureaux Commerce | Promotion immobilière |
| Ticket d'entrée (minimum pour investir) | 10 - 200€ | 1 000€ | 1 000€ |
| Rendement | Rendement locatif : 4 - 7% net Revalorisation du bien : très aléatoire | 4 - 6% | 8 - 10% |
| Frais d'entrée | Moyen | > 10% | 0% |
| Possibilité d'investir à crédit | ❌ | ✅ | ❌ |
| Fiscalité | Flat tax 30% | Fiscalité des revenus fonciers | Flat tax 30% |
| Liquidité | Elevé possibilité de revendre les parts sur le marché secondaire | possibilité de revendre les parts sur le marché secondaire | Faible remboursement à la fin du projet |
| Risques encourus | Baisse du prix des parts Liquidité | Baisse du prix des parts Liquidité | Défaut du porteur de projet |
| Diversification | Faible il faut investir dans plusieurs projets pour diversifier | Elevée | Faible il faut investir dans plusieurs projets pour diversifier |
Comment choisir entre les 3 solutions d’investissement immobilier fractionné ?
🤔 Il y a 3 questions à se poser :
1/ Quel est votre horizon d’investissement ?
A moins de 2 ans, le fractionné en direct est le mieux adapté car il est possible de revendre rapidement ses parts sur un marché secondaire et à moindre frais.
Entre 2 et 4 ans, le crowdfunding immobilier est intéressant car il offre un excellent rapport rendement/risque. A noter que l’argent est bloqué pendant le temps de l’opération (entre 2 et 3 ans).
Plus de 4 ans, vous pouvez envisager les SCPI, qui permettent percevoir des loyers (entre 4 et 6% de rendement par an) sans aucune gestion de votre part. Il est conseillé de conserver les SCPI sur le long terme car il y a des frais d’achat à amortir (entre 8% et 10% de frais d’entrées). Comptez environ 3 ans de loyers pour rentabiliser le coût d’entrée.
2/ Avez-vous le temps ou l’envie de prendre le temps de sélectionner les biens ?
Si vous aimez choisir vous-même les projets dans lesquels investir, le fractionné en direct et le crowdfunding immobilier vous conviendront. Il est conseillé d’investir dans plusieurs projets différents afin de diversifier votre portefeuille.
Si au contraire vous recherchez le moins de gestion possible, les SCPI sont très confortables. En achetant une part de SCPI, vous détenez indirectement des dizaines de biens immobiliers (donc très bonne diversification).
3/ Est-ce important de percevoir les loyers régulièrement ?
Si c’est le cas, optez pour le fractionné en direct (versements des loyers tous les mois) ou les SCPI (versements tous les trimestres).
A l’inverse, le crowdfunding immobilier reverse l’investissement de départ et les intérêts à la fin du projet, au bout de 2 ou 3 ans.
Investir dans l’immobilier fractionné en direct
Le fractionné en direct est un mode d’investissement proposé par des plateformes en ligne telles que Streal, Bricks.co, Meute Invest ou Blocshare.
La plateforme se charge d’identifier et sélectionner des biens immobiliers (appartement, immeuble de rapport, etc.) qu’elle va proposer à sa communauté. Les investisseurs intéressés peuvent investir la somme qu’ils souhaitent.
Une fois le bien acquis, la plateforme va s’occuper de la gestion locative du bien (recherche des locataires, perception des loyers, entretien, etc.). Les loyers nets de charges sont ensuite répartis entre les investisseurs en fonction de leur quote-part dans le bien.
Les plateformes d’immobilier fractionné offrent généralement un suivi régulier des investissements via un espace personnel en ligne.
Rentabilité de l’immobilier fractionné en direct
Comme pour l’immobilier classique, la performance est composé de deux éléments :
- Le rendement locatif qui correspond aux revenus locatifs générés par la propriété, divisés par le prix d’achat du bien. Un rendement locatif normal varie entre 6% et 9% brut par an
- La valeur du bien immobilier, qui peut augmenter (ou baisser) au fil du temps. Il est quasi-impossible à prédire
Cependant, le rendement final est impacté par les frais que prélèvent les plateformes. En dans le fractionné en direct, l’investisseur reçoit les loyers nets de frais, ils sont donc quasi-indolores. Il est donc important de choisir une plateforme qui prélève le bon niveau de frais. Chez une bonne plateforme, le rendement locatif net varie entre 4 et 7%.
Quelle plateforme choisir ?
Depuis quelques années, le nombre de plateformes a explosé. Mais d’après moi, la plupart ne sont pas encore suffisamment matures ou appliquent des frais cachés…
💡 Voici quelques articles pour vous aider dans votre choix : |
Harmony Homes, l'immobilier fractionné haut de gamme
❤️ C’est mon coup de cœur du moment
Lancée en 2024, Harmony Homes est une nouvelle plateforme qui propose d’investir dans des maisons de charme destinées à la location saisonnière. Son atout unique : les investisseurs peuvent eux-mêmes séjourner dans les maisons qu’ils financent à des tarifs préférentiels !
Pour maximiser les rendements, Harmony cible des zones touristiques à forte demande locative, avec un objectif de rendement annuel supérieur à 6 % et un potentiel de plus-value à la revente.
Après avoir scruté la plateforme de près, je la considère comme l’une des propositions les plus innovantes en matière d’immobilier fractionné. Pour une analyse approfondie, vous pouvez retrouver mon étude ici : avis complet sur Harmony Homes.
Tantiem, l'immobilier fractionné géré par des experts
Tantiem est une nouvelle plateforme d’immobilier fractionné. Sa particularité est qu’elle est composé d’experts et professionnels de l’immobilier (à commencer par les deux fondateurs).
Cette expertise se ressent dans la qualité des projets proposés, principalement concentrés sur des résidences et des espaces commerciaux.
La sélection méticuleuse des propriétés, guidée par des critères exigeants en termes de localisation, de qualité, et de potentiel de croissance, promet aux investisseurs des rendements attractifs.
Tantiem se distingue également par une structure de coûts avantageuse pour ses utilisateurs et bénéficie de l’agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), assurant ainsi une totale transparence et une sécurité optimale pour ses investisseurs. Pour en savoir plus, consultez notre avis Tantiem.
Meute Invest, la plateforme d’immobilier qui m’inspire confiance
Beaucoup de plateformes sont encore sur le modèle très critiqué de royalties (le fameux RBF, Revenue Based Financing). Meute Invest, elle, a été la première la première plateforme à remplacer les royalties par des obligations, un modèle qui offre une plus grande sécurité aux investisseurs. Cela a d’ailleurs été validé par l’AMF. J’en parle d’ailleurs dans cet article : avis complet sur Meute Invest.
En plus de cela, Meute Invest est très transparent sur les frais qu’elle applique, et le niveau de rendement espéré. Elle ne promet pas des performances utopiques à 2 chiffres comme j’ai pu voir sur d’autres plateformes 😅 Et elle ne fait pas l’erreur d’intégrer la plus-value dans la performance, qui est par nature trop hypothétique.
Je compte d’ailleurs investir dans quelques projets, je compte vous faire un retour d’expérience !
Bricks, la pionnière de l'immobilier fractionné
Lancée en 2021, Bricks.co fut la toute première plateforme à proposer de l’investissement immobilier à partir de 10€. Elle a rapidement connu un fort succès auprès du grand public. Néanmoins, son modèle repose à l’origine sur le principe de royalties qui a été décrié par l’AMF. Pour continuer à fonctionner, Bricks est en train de passer à un modèle d’obligations en prenant exemple sur Meute Invest.
Pour le moment, le principal avantage de Bricks est son volume d’affaire : chaque semaine de nouveaux biens sont proposés.
Le fractionnement immobilier avec les SCPI
Les SCPI sont des placements qui permettent d’investir indirectement dans un parc immobilier géré par des gérants professionnels. Elles possèdent des dizaines, voire des centaines de biens qu’elles gèrent et mettent en location. Vous pouvez acheter des parts de SCPI, ce qui vous permet de devenir propriétaire d’une fraction du parc immobilier et de toucher une partie des loyers.
Je ne rentrerai pas plus dans le détail car j’ai déjà rédigé un guide complet sur le sujet 😄
| 💡 Pour en savoir plus sur le fonctionnement des SCPI, vous pouvez consulter l’article : une SCPI c’est quoi exactement ? |
Une SCPI est divisée en parts, qui sont proposés aux investisseurs. Une part de SCPI vaut généralement entre 1 000€ et 2 000€, ce qui vous permet de devenir co-propriétaire d’un parc immobilier pouvant valoir plusieurs millions d’euros (et même milliards pour certains !). La SCPI est donc également une forme d’investissement fractionné en immobilier.
Les principaux avantages de la SCPI est que :
- Elle permet de bénéficier d’une excellente diversification en une seule opération
- Elle offre un accès facilité à des actifs d’ordinaire peu accessibles aux particuliers (bureaux, commerce, établissements de santé, etc.)
- Historiquement, les SCPI offrent des rendements relativement stables
Mais sur certains points, le fractionné en direct peut être plus intéressant. C’est ce que j’expliquer dans le comparatif entre la SCPI et l’immobilier fractionné en direct.
Le crowdfunding, une autre manière de co-investir dans l’immobilier
Le crowdfunding immobilier est une forme d’immobilier fractionné (et plus précisément de financement participatif) qui permet aux investisseurs de contribuer au financement de projets immobiliers en échange d’une part des revenus générés par le projet. Les plateformes de crowdfunding immobilier mettent en relation les porteurs de projets et les investisseurs, facilitant ainsi le processus d’investissement.
Le crowdfunding immobilier offre aux investisseurs la possibilité de participer au financement de projets immobiliers diversifiés, tels que la construction de logements neufs, la rénovation de bâtiments existants ou le développement de projets commerciaux. Les investisseurs contribuent au financement du projet en échange d’une part des revenus générés.
Les avantages du crowdfunding immobilier incluent la possibilité de diversifier son portefeuille en investissant dans différents projets et la facilité d’accès à ces projets grâce aux plateformes en ligne. Cependant, les risques associés au crowdfunding immobilier peuvent être plus élevés que ceux des autres formes d’investissement fractionné, notamment en raison de la dépendance à l’égard du succès des projets financés et des possibles retards ou problèmes de construction.
Mon avis sur l’immobilier fractionné
L’investissement en immobilier fractionné offre de nombreux avantages pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille et accéder à l’immobilier sans avoir à supporter l’intégralité des coûts et des responsabilités associées à la possession d’un bien immobilier en entier. Les différentes formes d’investissement fractionné permettent d’adapter l’approche en fonction des objectifs et des préférences de chaque investisseur.
L’investissement fractionné en direct offre un contrôle accru sur la gestion du bien immobilier et une répartition plus directe des revenus locatifs. Toutefois, il nécessite une implication plus importante de la part des investisseurs et peut être moins diversifié que d’autres formes d’investissement fractionné.
Les SCPI, SIIC et crowdfunding immobilier offrent des alternatives intéressantes, chacune avec ses avantages et ses inconvénients. Les SCPI et SIIC permettent une diversification géographique et sectorielle ainsi qu’une gestion professionnelle des biens, tandis que le crowdfunding immobilier offre un accès facilité à des projets immobiliers variés.
En conclusion, l’immobilier fractionné est une option d’investissement novatrice qui mérite d’être explorée par les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille et accéder au marché immobilier de manière plus flexible et abordable. En choisissant la forme d’investissement fractionné la plus adaptée à leurs besoins et en tenant compte des risques et des opportunités associés, les investisseurs peuvent tirer profit de cette approche innovante pour optimiser leur stratégies d’investissements.
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Questions fréquentes
Qu’est-ce que l’immobilier fractionné ?
L’immobilier fractionné est un type d’investissement immobilier où plusieurs investisseurs achètent des parts d’un bien immobilier, ce qui permet de partager les coûts et les revenus. Cela rend l’investissement immobilier plus accessible et diversifié pour les investisseurs.
Comment investir dans l’immobilier fractionné ?
Il explique plusieurs manière d’investir dans l’immobilier fractionné : en direct, en SCPI ou crowdfunding immobilier. Pour chacune d’elle, on peut passer par des plateformes spécialisés et choisir l’investissement que l’on souhaite.
Quels sont les différentes catégories d’immobilier fractionné ?
Il existe 3 grandes catégories : l’investissement immobilier fractionné en direct, les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) qui permettent d’investir dans un parc immobilier, et le crowdfunding immobilier qui permet de financer la construction d’un bâtiment.
