RealT est une plateforme innovante qui est en train de révolutionner l’univers de l’investissement immobilier. Pionnière de la tokenisation des biens immobiliers, elle démocratise l’accès à ce secteur traditionnellement réservé à une élite fortunée. Grâce à la technologie blockchain, RealT propose aux investisseurs du monde d’investir l’équivalent de 50 dollars dans des biens résidentiels aux Etats-Unis. Dans cet article, nous allons décortiquer RealT pour délivrer notre avis complet : fonctionnement, frais, performance, etc.
Ce que vous allez apprendre dans cet article💡 Pourquoi je pense que RealT va révolutionner l’investissement immobilier dans les prochaines années.🤔 Quelles sont ses forces et ses faiblesse ? Je vous donnerai également mon avis en toute transparence |
Mon avis sur RealT en synthèse
A mon avis, RealT fait partie des meilleures applications d’immobilier fractionné. Nous pouvons le comparer à ses principaux concurrents français :
| REALT | BRICKS.CO | MEUTE INVEST | |
|---|---|---|---|
| Type de bien | Maison individuelle | Immeuble de rapport | Immeuble de rapport |
| Zone géographique | Etats-Unis | France | France |
| Ticket d'entrée | 50$ | 10€ | 200€ |
| Les bénéfices reversés sont en : | Stablecoin (USDC) | Euros | Euros |
| Comment sont fractionnées les propriétés | Tokenisation via la blockchain | Emissions d'obligations | Emissions d'obligations |
| Rentabilité espérée | >10% | Entre 4 et 7% | Entre 4 et 7% |
| Risque | +++ | ++ | ++ |
| Frais lors de l'acquisition du bien | Plateforme : 10% | Plateforme : 10% | Plateforme : 5% Agence immo : 3% Gérant : 5% |
| Frais récurrents, liés à la gestion locative | Plateforme : 2% des loyers Agence : 8% des loyers | Plateforme : 1% valeur du bien | Agence : 5% des loyers Plateforme : 0,5% valeur du bien |
| Mon avis |  | | |
| En savoir plus | Mon avis sur Bricks.co | Mon avis sur Meute Invest |
Les points forts de RealT
A mon avis, RealT présente ces points forts :
Accessibilité : RealT démocratise l’accès à l’investissement immobilier en permettant aux investisseurs de tous niveaux d’investir dans des biens locatifs à partir de 50 dollars. C’est également un bon moyen de diversifier son patrimoine en investissant dans le marché résidentiel américain !
Tokenisation sécurisée : La plateforme utilise la technologie blockchain pour tokeniser les biens immobiliers, offrant ainsi une transparence, une traçabilité et une sécurité accrues pour les transactions.
Confort : Vous investissez dans l’immobilier locatif sans vous soucier des tâches de gestion, qui sont déléguées à des professionnels. En tant qu’investisseur, vous n’avez rien à faire si ce n’est de choisir les biens qui vous intéressent.
Revenus locatifs : Vous percevez des revenus locatifs réguliers, distribués proportionnellement aux tokens détenus.Vous pouvez également espérer réaliser une plus-value si la valeur de la propriété tokenisée augmente au fil du temps.
Les points faibles de Realt
J’ai toutefois trouvé quelques défauts :
Frais de gestion : Les différents frais appliqués par la plateforme me paraissent assez élevés. Même si je pense qu’il faut tout de même les relativiser dans la mesure où RealT apporte une vraie valeur aux investisseurs.
Dépendance à la technologie blockchain : La plateforme repose sur la technologie de la blockchain Ethereum, ce qui peut entraîner des problèmes de transactions, de coûts ou de sécurité si la blockchain rencontre des difficultés.
L’avis de l’Investisseur FlâneurMalgré ses quelques points faibles, RealT me paraît être une plateforme très sérieuse et particulièrement innovante. Elle n’en est qu’à ses débuts (la plateforme a moins de 4 ans) et commence déjà à devenir une référence dans le monde de l’immobilier fractionné. |
Qui est RealT ?
La plateforme RealT a été créée en 2018 par les frères Remy et Jean Marc Jacobson. Ces derniers ont plus de 30 ans d’expériences dans l’immobilier. Ils ont fait fortune en multipliant les opérations immobilières, notamment à Montréal au Canada.
Alors que de nombreux projets autour des crypto-monnaies se développaient durant ces années, les deux frères ont l’idée d’utiliser la technologie blockchain pour démocratiser l’accès à l’investissement immobilier. Ils ont lancé RealT, la première plateforme qui permet des parts d’immeubles résidentiels aux États-Unis.
A ce jour, RealT n’investit qu’aux Etats-Unis, mais la plateforme est ouverte aux investisseurs du monde entier. Les épargnants français peuvent bien sûr y avoir accès.
Aujourd’hui, RealT c’est :
- Plus de 50 millions de dollars investis dans des centaines de biens immobiliers
- Une équipe d’une trentaine de personnes
- +10 000 investisseurs
Le fonctionnement de RealT
Investir dans l’immobilier américain à partir de 50$
Le concept est simple : RealT sélectionne et achète des biens immobiliers aux Etats-Unis, qu’elle va mettre sous gestion pour la partie locative.
Les droits de propriété de ces biens sont divisés sous forme de Tokens, et mis en vente sur la plateforme. En achetant un Token, vous détenez une fraction de la propriété et recevez régulièrement une partie des loyers.
Prenons par exemple cette maison à Detroit.
Un token de cette maison coûte 50,30 $ et chaque token détenu donne droit à un loyer de 4,77$ par an, soit un rendement d’environ 9%.
Les loyers sont payés en stablecoins, c’est-à-dire une cryptomonnaie censée répliquer le comportement d’une monnaie classique. En l’occurrence, il s’agit de l’USDC qui est adossé au dollar.
L’avis de l’Investisseur FlâneurEn 2022, la crise des cryptomonnaies a montré que les stablecoins ne sont pas sans risque (voir l’histoire du Terra qui s’est effondré en 24h). Pour les plus frileux, il peut être judicieux de convertir instantanément en dollar les loyers stablecoins perçus. |
Comment est montée l’opération grâce à la tokenisation ?
Pour chaque propriété, RealT va créer une entité dédiée à l’opération, en l’occurrence une LLC (l’équivalent américain d’une SARL, Société à Responsabilité Limitée). Cette entité va récupérer l’argent des investisseurs, et acheter le bien. C’est donc elle qui deviendra, officiellement, le propriétaire du bien.
Pourquoi créer une LLC à chaque opération ? Simplement parce que cela permet de séparer les actifs (les propriétés) des autres activités de RealT. Si la plateforme fait faillite, cela ne devrait avoir aucun impact sur les investisseurs.
Une fois la LLC créée, RealT procède à la tokenisation immobilière de la propriété. La valeur totale de la propriété est divisée en un certain nombre de parts égales, représentées par des tokens ERC-20 sur la blockchain Ethereum. Chaque token représente une part de la propriété et est associé à des droits de vote, des revenus locatifs proportionnels et des éventuelles plus-values en cas de revente.
Les tokens sont ensuite proposés aux investisseurs sur la plateforme RealT. Les investisseurs peuvent choisir la propriété dans laquelle ils souhaitent investir et le nombre de tokens qu’ils désirent acheter.
La revente d’un token RealT
Les détenteurs de tokens peuvent revendre leurs tokens sur un marché secondaire. Cela offre une certaine liquidité aux investisseurs qui souhaitent céder leurs parts avant la vente de la propriété. Toutefois, il est important de noter que la liquidité peut être limitée en raison de la nature naissante du marché des tokens immobiliers.
Que se passe-t-il si la propriété est vendue ? Lorsque la décision de vendre la propriété est prise (généralement par un vote majoritaire des détenteurs de tokens), les plus-values réalisées lors de la vente sont distribuées proportionnellement aux détenteurs de tokens.
Comment investir sur RealT ?
Les étapes de souscription en ligne
Pour investir sur RealT, suivez les étapes suivantes :
- Créez un compte sur la plateforme RealT en fournissant vos informations personnelles et en vérifiant votre identité.
- Sélectionnez la propriété que vous souhaitez investir parmi celles proposées sur le site. Pour chaque bien, RealT fournira une fiche descriptive détaillée (type de bien, quartier, année de construction, etc.).
- Indiquez le nombre de tokens que vous souhaitez acheter, correspondant aux parts de la propriété.
- Procédez au paiement en utilisant une carte de crédit, un virement bancaire ou des crypto-monnaies (Ethereum, Bitcoin, USD Coin, etc.).
- Une fois le paiement effectué, les tokens seront transférés sur votre portefeuille Ethereum personnel.
Pour le moment, le site est intégralement en anglais. D’après l’équipe RealT, une version française sera bientôt disponible.
Mon avis sur les biens proposés par RealT
Les biens immobiliers proposés par RealT sont sélectionnés en fonction de leur potentiel de rendement locatif, de leur emplacement et de leurs perspectives de valorisation. Les biens visés sont essentiellement des maisons résidentielles.
RealT se concentre souvent sur certaines villes des Etats-Unis. Nous remarquons d’ailleurs une forte concentration des biens proposés dans la ville de Detroit. Cela n’est pas forcément idéal pour une bonne diversification de son portefeuille immobilier.
L’avis de l’Investisseur FlâneurDetroit est une ville relativement pauvre, mais elle connaît depuis quelques années une reprise économique. Les biens immobiliers sont abordables, tandis que la tension locative reste élevée. C’est ce qui permet à RealT d’obtenir des rendements locatifs supérieurs à 10%. Mais la contrepartie est que le niveau de risque est plus élevé pour l’investisseur. Nous en parlerons dans la partie suivante. |
Mon avis sur le rapport rendement / risque
La rentabilité espérée sur RealT est élevée…
La plateforme affiche des performances espérées très élevées, souvent à plus de 20% !
Il faut comprendre que cette performance est composé de deux éléments :
- Le rendement locatif qui correspond aux revenus locatifs générés par la propriété, divisés par le prix d’achat du bien (y compris les frais d’acquisition).
- La valeur du bien immobilier, qui peut augmenter au fil du temps. Si la valeur de la propriété augmente, la valeur des tokens associés à cette propriété augmente également. Lors de la revente des jetons ou de la vente de la propriété, les investisseurs peuvent réaliser des plus-values.
D’après RealT, le rendement locatif et l’augmentation de la valeur sont chacun autour de 10% par an, soit une performance globale de 20%. Ces chiffres sont toutefois à prendre avec des pincettes puisqu’ils ne sont absolument pas garantis !
En effet, le rendement locatif peut varier en fonction d’aléas difficilement prévisibles (travaux imprévus, vacance locative…). Quant à la valeur du bien immobilier, elle est soumise aux aléas du marché immobilier qui est par nature imprévisible.
… mais le risque également
Les risques inhérents à l’investissement immobilier
Comme pour tout investissement immobilier, le risque existe pour l’investisseur. Citons notamment :
- Le risque de marché. Les fluctuations du marché immobilier peuvent affecter la valeur des propriétés et, par conséquent, la valeur des tokens détenus par les investisseurs.
- Le risque locatif. Les problèmes liés aux locataires, tels que les impayés, les vacances prolongées ou les dégradations, peuvent réduire les revenus locatifs et affecter la rentabilité de l’investissement.
- Le risque de gestion . Les frais de gestion et d’entretien des propriétés peuvent être plus élevés que prévu, réduisant ainsi la rentabilité nette de l’investissement.
Les risques liés à RealT
Que se passerait-il si RealT venait à faire faillite ? Etant donné que chaque propriété tokenisée sur RealT est détenue par une structure juridique distincte, les investisseurs sont protégés en cas de problèmes financiers ou juridiques de la plateforme. C’est une excellente chose !
Notre avis sur les frais appliqués par RealT
Sur RealT, vous recevez les loyers nets, la plupart des frais auront été prélevés en amont. Comme vous ne les voyez pas, ils sont indolores et on peut les oublier facilement… Sauf qu’ils sont loin d’être négligeables et impactent la performance globale de votre investissement !
Il existe 3 types de frais :
- Les frais liés à la gestion locative
- Les frais prélevés par la plateforme RealT
- Les frais qu’on doit à l’Etat (la fiscalité) et qu’on a souvent tendance à oublier !
Les frais liés à l’investissement
La rémunération de RealT
La RealT perçoit des commissions sur chaque opération. Elle est de deux ordres :
- A l’achat, la plateforme perçoit 10% de la valeur du bien.
- Ensuite, elle applique un droit de suivi de l’ordre de 2% sur les loyers
- Enfin à la vente, RealT récupère également une commission de 10% de la valeur du bien
Les frais locatifs
Ce sont tous les frais liés à la gestion locative du bien. Il s’agit :
- De l’agence qui s’occupe de gérer le bien. Elle prélève 8% des loyers
- Les éventuels travaux, rénovations
- Les assurances obligatoires
- etc.
Tous ces frais sont prélevés avant la redistribution des loyers. C’est une des raisons pour laquelle le niveau des loyers peut varier avec le temps.
L’avis de l’Investisseur FlâneurA première vue les frais me paraissent assez élevés ! Mais je pense qu’il faut les relativiser compte tenu de la valeur ajoutée apportée par RealT, à savoir la démocratisation de l’accès à l’investissement immobilier aux Etats-Unis. |
La fiscalité appliqué aux investisseurs français
Pendant un certain temps, il y avait un vrai flou sur la question de savoir si les bénéfices réalisés sur RealT devaient être fiscalisés selon les règles des crypto-monnaies ou des actions.
La plateforme a récemment confirmé que les tokens de RealT sont considérés par l’administration fiscale comme des valeurs mobilières (à l’instar des actions et obligations). Par conséquent :
- Les loyers doivent être déclarés comme des dividendes
- Les gains sur vente de tokens doivent être déclarés comme des plus (ou moins) value sur cession de valeur mobilière.
Si vous êtes résident fiscal français, les bénéfices doivent être déclarés et payés en France. La fiscalité standard est la flat tax de 30% sur les dividendes et les plus-values de cession (sauf si vous avez opté pour le barème progressif à l’IR).
Néanmoins, aux Etats-Unis, l’impôt local est prélevé à la source. Cela veut dire qu’au moment où vous percevez vos dividendes, l’impôt US aura déjà été prélevé… Cela voudrait dire que vous allez payer l’impôt deux fois : en France et aux USA !
Heureusement il existe un accord bilatéral entre la France et les Etats-Unis pour éviter cette double imposition. Cela nécessite une petite action de votre part. Lors de votre prochaine déclaration fiscale il faudra que vous :
- Déclarez les bénéfices (dividendes et plus-values de cession) perçus via RealT, à la case 2DC du formulaire. Ils seront soumis à la flat tax de 30%.
- Déclarez l’impôt US prélevé à la source, à la case 2DC du formulaire. Cela va générer un crédit d’impôt.
Voici un exemple :
Vous avez investi l’équivalent de 1 000 € sur RealT. Au bout d’un an, votre investissement a généré un loyer brut de 100€. L’impôt US étant de 15%, RealT prélève en amont les 15€ d’impôts et verse sur votre compte 85€.
A la fin de l’année fiscale, vous devrez déclarer à l’administration française avoir touché 100€ de loyers. La taxe de 30% s’applique, ce qui fait 30 € d’impôts à régler.
En même temps vous déclarez avoir été prélevé de 15€ aux Etats-Unis, c’est une information qui devrait figurer sur votre interface RealT. En faisant cela, vous allez donc bénéficier d’un crédit d’impôt de 15€. Vous paierez donc 30 – 15 = 15€ aux impôts français.
Résultat : sur vos 100 € de loyers, vous aurez bien payé 30% d’impôt (15€ aux USA et 15€ en France).
Quels sont les avis des clients de RealT ?
Les avis des clients de RealT sont généralement positifs. L’entreprise est notée 4,4 sur Trustpilot, ce qui est excellent pour une plateforme grand public !
Les investisseurs apprécient la possibilité d’investir dans des biens immobiliers aux États-Unis avec des montants relativement faibles, ainsi que la transparence et la traçabilité des transactions offertes par la blockchain. Certains clients soulignent également la facilité d’utilisation de la plateforme et la qualité du service client.
Cependant, certains investisseurs expriment des préoccupations concernant la liquidité des tokens, qui peut être limitée en raison de la nature du marché secondaire des tokens immobiliers. De plus, certains clients français mentionnent la complexité de la fiscalité liée à ce type d’investissement.
Conclusion
RealT est une plateforme révolutionnaire qui a le potentiel de transformer la manière dont les investisseurs abordent l’investissement immobilier. En tirant parti de la technologie blockchain pour la tokenisation, RealT rend l’investissement immobilier accessible, transparent et flexible.
Dans un monde où la technologie continue de remodeler les marchés financiers et les opportunités d’investissement, RealT se positionne comme un acteur clé de l’avenir de l’investissement immobilier. Pour les investisseurs prêts à relever les défis et à naviguer dans les risques, RealT pourrait être le tremplin qui les propulse vers de nouvelles opportunités et un avenir prospère dans le monde de l’investissement immobilier tokenisé.
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