Le Revenue Based Financing (RBF) révolutionne le monde du financement immobilier, offrant une alternative flexible et dynamique aux méthodes traditionnelles. Cette innovation financière, adaptée aux besoins des investisseurs et des propriétaires, a permis l’émergence de l’investissement en immobilier fractionné.
Qu’est-ce que le Revenue Based Financing (RBF) ?
Le Revenue Based Financing (RBF), également appelé financement basé sur les revenus, est une forme de financement dans laquelle les investisseurs injectent des capitaux dans une entreprise en échange d’un pourcentage des revenus futurs.
Ce pourcentage est généralement compris entre 2% et 10% des revenus mensuels, et le remboursement continue jusqu’à ce que l’investisseur ait récupéré un multiple de son investissement initial, généralement 1,5 à 3 fois le montant investi. Cela correspond en effet au remboursement du capital et des intérêts.
La rémunération qui est régulièrement reversé aux prêteurs est appelé « royalties », ou redevance en bon français.
Le RBF se distingue des autres formes de financement aux entreprises, telles que les actions ou les prêts, car il n’implique pas la cession de parts de l’entreprise ou la constitution de dettes. Il n’est donc pas dilutif. Le Revenue Based Financing est considéré comme une forme de financement hybride qui allie les avantages du capital-risque et des prêts bancaires traditionnels.
L’utilisation du Revenue Based Financing en immobilier locatif fractionné
Le Revenue Based Financing est à l’origine un mode de financement pour les entreprises. Mais en 2021, la start-up Bricks.co a eu l’idée d’appliquer cette méthode à l’investissement immobilier fractionné.
Le fonctionnement du RBF en immobilier fractionné
Rappelons que l’investissement en immobilier fractionné consiste à investir à plusieurs dans un même bien immobilier. Cette solution d’investissement est proposé par les meilleures plateformes d’immobilier fractionnés comme Bricks.co ou Blocshare.
Ces dernières vont lever des fonds auprès d’un grand nombre d’investisseurs (jusqu’à plusieurs milliers) et investissent cet argent en achetant un bien immobilier locatif. Le bien est géré par la plateforme, et les rendements générés (loyers, vente) est redistribué aux investisseurs en fonction de leur quote-part.
Concrètement, comment ça fonctionne ?
Lorsqu’un bien immobilier est trouvé, la plateforme va créer une foncière immobilière. Une foncière immobilière est une société dotée de la personnalité morale (comme une SCI ou une SAS) dont l’objet social se limite à la détention et à la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Cette foncière va lever de l’argent auprès des investisseurs sur le principe du Revenue Based Financing. L’argent collecté va servir à acheter le bien immobilier, et la foncière s’engage à redistribuer les revenus futurs aux investisseurs.
A noter que juridiquement, le propriétaire du bien immobilier sera donc la foncière, et non les investisseurs.
L’intérêt du Revenue Based Financing pour l’immobilier locatif
Le principal avantage du RBF dans le cadre de l’immobilier locatif fractionné est de permettre aux investisseurs de revendre leurs « fractions » relativement facilement et rapidement, sur un marché secondaire. En effet, cela n’aurait pas été possibles s’ils étaient propriétaires des biens, puisque tout changement de propriété nécessite l’intervention d’un notaire.
Pourquoi l’AMF veut interdire le RBF en immobilier fractionné
L’AMF a retoqué le Revenue Based Financing dans le cadre de l’immobilier fractionné en raison de préoccupations liées au manque de cadre réglementaire, au risque d’abus, à la complexité et à l’opacité de l’instrument financier, ainsi qu’aux problèmes potentiels de liquidité pour les investisseurs.
En effet, les investisseurs ne sont pas propriétaires du bien immobilier en lui-même. Ils ont seulement le droit à une créance sur les revenus futurs.
En cas de litige, par exemple si la plateforme ou la foncière fait faillite, ils ne bénéficieront pas d’une grande protection juridique. En effet, Le RBF est une méthode de financement relativement nouvelle qui n’est pas encore totalement encadrée par la législation française.
Les régulateurs financiers, tels que l’AMF, ont exprimé des préoccupations concernant l’absence de cadre réglementaire pour le RBF et les risques potentiels pour les investisseurs. A termes, ils devraient l’interdire lorsqu’il est utilisé en l’immobilier fractionné (lire ici).
Les obligations, une alternative au Revenue Based Financing
Les obligations sont actuellement la meilleure alternative possible au RBF pour les plateformes d’immobilier fractionné. Cela a d’ailleurs été validé par les régulateurs financiers, notamment l’AMF.
Si le fonctionnement reste similaire, les investisseurs seront davantage protégés. En effet, contrairement au RBF, les obligations sont un instrument financier bien établi et réglementé, offrant une sécurité accrue pour les investisseurs et les entreprises. L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) et d’autres organismes de régulation ont mis en place des règles et des normes pour encadrer la manière dont les obligations sont émises, négociées et remboursées, garantissant ainsi la transparence et la protection des investisseurs.
De plus, il y a une meilleure prévisibilité des paiements. Les obligations offrent généralement des paiements d’intérêts fixes ou variables à intervalles réguliers, ce qui permet aux investisseurs de mieux anticiper les flux de trésorerie. En revanche, le RBF repose sur les revenus futurs, qui peuvent être incertains et fluctuer en fonction de la performance de l’entreprise ou de l’immobilier.
A ce jour, Meute Invest est la première plateforme à proposer de l’immobilier fractionné en utilisant des obligations.
