Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont des placements de plus en plus populaires auprès des investisseurs en quête de rendements attractifs et réguliers. Cependant, avec une offre toujours plus vaste, il peut être difficile de s’y retrouver. Dans ce comparatif, nous avons sélectionné pour vous les meilleures SCPI du marché en prenant en compte plusieurs critères tels que le rendement, les frais, la diversification du patrimoine ou encore la qualité de la société de gestion.
Dans cet article, j’irai directement à l’essentiel car je pars du principe que vous savez déjà ce qu’est une SCPI. Si ce n’est pas le cas, je vous invite à consulter le guide explicatif que j’ai rédigé à ce sujet.
| 💡 Notre guide complet : c’est quoi une SCPI ? |
Les différentes catégories de SCPI
Avant de vous précipiter chez telle ou telle SCPI, vous devez savoir qu’il en existe une grande variété (plus de 200 existent sur le marché !). Pour s’y retrouver, on peut les distinguer en plusieurs catégories. Les principales sont les suivantes :
- Les SCPI de rendement : ces SCPI sont axées sur la distribution de revenus réguliers aux investisseurs. Elles investissent principalement dans des actifs immobiliers à haut rendement locatifs, tels que les bureaux et les commerces. Ils reversent une partie des loyers perçus aux porteurs de parts.
- Les SCPI sans frais d’entrée : certaines SCPI se démarquent en proposant un investissement sans frais d’entrée, ce qui permet aux épargnants de commencer à investir sans avoir à payer de commission initiale. Cependant, il est important de prendre en compte les autres frais, tels que les frais de gestion, qui peuvent impacter la rentabilité de l’investissement.
- Les SCPI européennes : ces SCPI investissent dans des actifs immobiliers situés en Europe, permettant ainsi une diversification géographique du portefeuille. L’investissement dans des SCPI européennes permet de bénéficier des opportunités offertes par les différents marchés immobiliers européens, tout en réduisant les risques liés à la concentration sur un seul marché national.
Il existe encore d’autres catégories comme les SCPI fiscales et de plus-value. Mais elles sont plus rares et moins populaires, je ne les ai donc pas pris en compte dans mon comparatif. Toutefois, si elles vous intéressent, dites-le moi en commentaire pour que je les ajoute !
Commençons notre comparaison des meilleures SCPI par la catégorie « rendement » :
Les meilleures SCPI de rendement
| Corum Origin | Sofipierre | Pierval Santé | |
|---|---|---|---|
| Rendement 2022 | 6.0% | 4.5% | 5.0% |
| Thématique | Diversifiée | Bureaux & Commerces | Immobilier de santé |
| Année de création | 2011 | 1971 | 2013 |
| Prix d'une part | 1 000 € | 1 200 € | 200 € |
| Frais d'entrée | 3% | 2% | 2,5% |
| Frais de gestion | 12% | 11% | 15% |
| Taux d'occupation | 100% | 95% | 100% |
| Délais de jouissance | 5 mois | 3 mois | 4 mois |
Corum Origin, une SCPI diversifiée et performante
Fondée en 2012, Corum Origin est la SCPI phare du gérant Corum. Elle investit dans toute la zone Euro et se concentre surtout dans l’immobilier de bureau.
Corum Origin vise officiellement un rendement de 6%, en misant sur une diversification géographique et sectorielle, des opportunités de cycles sur le marché immobilier, et une vacance locative minimale en sélectionnant des locataires de qualité. Fin 2021, la SCPI avait une dette qui représetait environ un tier de ses actifs immobiliers.
Les avantages de Corum Origin incluent un taux de distribution supérieur à 6%, un taux d’occupation élevé, une capitalisation de 2 590 M€ et un parc immobilier de 152 immeubles pour une excellente diversification.
J’ai toutefois décelé quelques inconvénients. Tout d’abord, les frais de souscription sont élevés (11,96%). Une bonne partie des loyers est prélevé sous forme de frais de gestion (13,2%). Enfin, leur report à nouveau est insuffisant (0 jour), donc en cas de difficulté la baisse de rendement pourrait être importante.
Malgré des frais relativement élevés, Corum Origin offre des performances supérieures au marché, témoignant de la qualité de gestion de Corum pour sa SCPI phare.
Sofipierre, une Pierre Papier performante dans l’immobilier commercial
Sofipierre est une SCPI plutôt ancienne : elle a été créée en 1999 par la société de gestion SOFIDY. Alors qu’elle était plutôt orienté vers l’immobilier de bureau, cette SCPI s’est progressivement tourné vers l’immobilier commercial, qui est aujourd’hui sa principale composante. Avec un patrimoine composé principalement de commerces (plus de 70), la SCPI a distribué un dividende en hausse en 2022, affichant un taux distributionnel moyen de 4,80%.
➡️ Sofipierre mise sur une stratégie durable en proposant des biens immobiliers qui ont des certifications prouvant leur qualité environnementale (HQE, BREEAM, BBC, etc.). L’intérêt est notamment d’attirer des locataires soucieux de l’environnement et leur permettant de réaliser des économies sur leurs charges.
Côté avantages, on note :
- Une performance de 5,1% en 2022, ce qui est supérieur à la moyenne du marché ;
- La capacité à payer de plus de 140 jours de loyers avec ses réserves ;
- Un taux d’occupation de 96%, un excellent taux ;
- Un encours de 150 millions d’euros ;
- Une diversification avec plus de 150 unités locatives.
Parmi les inconvénients :
- Des frais de souscription (10%) et de gestion (12%) qui sont assez élevés
Si l’on se base sur les rendements historiques, Sofipierre se distingue par des performances supérieures à la moyenne du marché et une appréciation globale du prix des parts.
Pierval Santé, la pierre papier spécialiste du secteur de la santé
Pierval Santé est une SCPI créée et gérée depuis 2013 par Euryale, une société de gestion française. Sa stratégie consiste à viser les biens immobiliers qui répondent aux besoins de soins de plus en plus importants à une population française (et européenne) vieillissante. Elle investit donc exclusivement dans le secteur de la santé en Europe, par exemple des cliniques, des cabinets médicaux ou encore des EHPAD.
📈 Cette SCPI cherche à délivrer un rendement élevé en misant sur une diversification géographique équilibrée et de bons taux d’occupation. Elle privilégie l’acquisition d’actifs neufs ou récents pour maximiser la rentabilité des investissements. Pierval Santé intègre également des critères ESG (Environnement, Social et Gouvernance) dans sa politique d’investissement et a obtenu le label ISR en 2023.
✅ Les points forts de Pierval Santé incluent des frais de gestion de 7% (contre 12% en moyenne), une performance de 5,4% en 2022, un taux d’occupation remarquable de 99%, une capitalisation importante de 2 milliards d’euros ainsi qu’une bonne diversification avec plus de 230 biens immobiliers.
🔻 Les points faibles sont des frais de souscription élevés (10,5%) et un Report à Nouveau d’une dizaine de jours. D’après moi, le RAN n’est pas suffisamment et risquerait de faire chuter le rendement de Pierval Santé en cas de crise immobilière.
En résumé, Pierval Santé est une SCPI intéressante si vous cherchez à diversifier votre portefeuille dans le secteur de la santé en Europe. L’intégration des critères ESG est également un vrai plus selon moi. Mais soyez conscient que les frais de souscription sont plutôt élevés et que le RAN est trop faible d’après moi.
Les meilleures SCPI sans frais d’entrée
| Iroko Zen | Neo | Remake Live | |
|---|---|---|---|
| Rendement 2022 | 4.8% | 6.49% | 7.64% |
| Thématique | Diversifiée | Transformation urbaine | Immobilier durable |
| Année de création SG | 2016 | 2019 | 2021 |
| Prix d'une part | 150 € | 187 € | 300 € |
| Frais d'entrée | 3,5% | 0% | 0% |
| Frais de gestion | 11% | 12% | 18% |
| Taux d'occupation | 95% | 100% | 100% |
| Délais de jouissance | 4 mois | 3 mois | 5 mois |
Remake Live, la SCPI qui investit dans l’immobilier durable
La SCPI Remake Live investit dans l’immobilier professionnel (bureaux, commerces) en périphérie des grandes villes françaises et européennes.
✅ Remake Live allie valeur sociale et financière en investissant dans des projets à impact social et environnemental. La SCPI se distingue par l’absence de frais d’entrée, sous réserve de ne pas sortir de l’investissement dans les 5 premières années. En contrepartie, elle applique des frais de gestion de 18%.
Parmi les atouts de Remake Live :
- Des frais de souscription de 0% ;
- Un taux de distribution supérieur à 10% ;
- Un taux d’occupation de presque 100% ;
- Une capitalisation de 120 million d’euros.
Points faibles :
- Des frais de gestion très élevés, à 18% ;
- Un Report à nouveau trop faible (0 jours) ;
- Remake Live est encore jeune, elle n’a qu’une vingtaine d’immeubles dans son parc. La diversification est donc faible pour une SCPI.
Les performances passées de Remake Live sont prometteuses, mais avec seulement une année d’historique, il est difficile de tirer des conclusions définitives.
Enfin, Remake Live est une SCPI diversifiée. Il serait souhaitable qu’elle continue à développer son patrimoine, actuellement composé de 18 biens et 0 locataires. La répartition géographique et sectorielle de la SCPI reste à préciser.
Iroko Zen, la première SCPI digitale dédiée au grand public
✅ Créée en 2020 en pleine période de Covid, Iroko Zen a été l’une des premières à n’appliquer aucun frais d’entrée. Elle vise un taux de rendement de 7% sur 7 ans (un niveau qu’elle semble tenir jusqu’à présent).
Iroko Zen s’est également distingué par sa stratégie d’investissement opportuniste. Elle ne se limite donc à aucun pays ni aucun actif immobilier. Ayant été créé pendant le Covid, elle est l’une des rares SCPI à avoir s’être concentré dans l’acquisition d’entrepôts logistiques et à sous-pondérer les commerces et bureaux. La SCPI est également sensible aux biens immobiliers labelisés ISR.
⭐️ Parmi les avantages d’Iroko Zen (outre l’absence de frais d’entrée que nous avons déjà parlé), citons des rendements élevés depuis son lancement, un taux d’occupation de quasi-100% et un patrimoine diversifié tant en terme d’activité (entrepôts, santé…) que de zone géographique (pays, régions…).
🔻 En revanche, les frais de gestion sont plutôt élevés : 14% qui sont prélevés sur les loyers. De plus SCPI ne détient qu’une cinquantaine d’actifs pour le moment, ce qui est encore faible pour une SCPI (mais très correcte compte tenu de sa jeunesse !).
Néo, la SCPI accessible spécialisée dans la transformation urbaine
Un peu moins connu que Iroko Zen, Néo est pourtant la toute première SCPI française à avoir abaissé considérablement ses frais d’entrée. Créée en 2019, est accessible dès 190€.
La stratégie de Néo :
Sa stratégie d’investissement est assez original dans le monde des SCPI : elle vise en priorité la « transformation urbaine » autrement dit la réhabilitation d’infrastructure pour la mise en location. Elle va par exemple racheter une usine désaffectée pour la transformer en bureaux ou en habitations. Néo fait cela dans les villes à forte densité de population.
✅ Avantages : frais d’entrée inférieurs à la moyenne, rendement exceptionnel de 6,33%, plus de 90 jours de loyers en réserve, taux d’occupation élevé, encours de plus de 400 millions d’euros.
❌ Inconvénients : 18% des loyers prélevés en frais, diversification insuffisante avec une trentaine de biens jusqu’à présent
Les meilleures SCPI européennes
| Corum Eurion | Coeur d'Europe | Interpierre Europe Centrale | |
|---|---|---|---|
| Rendement 2022 | 4.5% | 5.2% | 6.1% |
| Thématique | Diversifiée | Immobilier européen | Immobilier Europe Centrale |
| Année de création SG | 2017 | 2015 | 2018 |
| Prix d'une part | 200 € | 250 € | 220 € |
| Frais d'entrée | 3% | 2,5% | 4% |
| Frais de gestion | 12% | 10% | 12% |
| Taux d'occupation | 95% | 100% | 96% |
| Délais de jouissance | 3 mois | 4 mois | 2 mois |
Corum Eurion, une jeune SCPI axée sur l’investissement socialement responsable
Lancée en 2020, Corum Eurion est la plus jeune SCPI de la gamme Corum. Sa stratégie consiste à se concentrer sur l’immobilier de bureaux en zone euro. Elle déploie également des efforts en matière de d’environnement (isolation, performance énergétique, émission bas carbone, etc.) ce qui lui a valu le label ESG 🍃
➡️ La SCPI possède une vingtaine de biens qui ont pour le moment un taux d’occupation de presque 100%. Concernant les frais et rendements :
- Les frais de souscription sont de 12% ce qui est dans la moyenne haute ;
- Les commissions de gestion sont de 13,2% TTC des loyers encaissés, ce qui est également dans la moyenne haute ;
- L’investissement minimum pour l’achat d’une part est de 220€ (frais et commission de souscription de 12% inclus) ce qui en fait une SCPI très accessible.
✅ La SCPI vise un taux de rendement d’environ 5% par an sur les 10 prochaines années. Corum Eurion me semble être une SCPI intéressante, soutenue par une vraie stratégie axée sur le développement durable.
Cœur d’Europe, la SCPI phare de Sogenial Immobilier
Cette SCPI a été créé en 2021 par la société de gestion Sogenial (je trouve ce nom légèrement prétentieux 😅).
Stratégie de la SCPI :
Coeur d’Europe investit dans tous les pays de la zone euro. Pour le moment elle s’est surtout concentré sur la France, la Belgique et le Portugal. Elle recherche avant tout les biens qui peuvent réaliser d’importants rendement sur le long terme. Les biens visés sont autour de 5 millions d’euros en valeur d’achat.
✅ Avantages : rendement supérieur à 6%, taux d’occupation de quasi-100%. Mais elle n’a pas beaucoup d’historique, il est compliqué d’avoir un avis tranché.
❌ Inconvénients : frais de souscription (12%) et de gestion de (12% également) relativement élevés, un RAN faible, une SCPI encore jeune qui n’est pas encore suffisamment diversifié (seulement une dizaine de biens actuellement).
Interpierre Europe Centrale, une SCPI axée sur les opportunités en Europe centrale
✅ Comme son nom l’indique, cette SCPI vise exclusivement les pays d’Europe Centrale (il n’y a pas exemple aucun bien en France). La raison est que le marché immobilier local est encore abordable malgré une tension locative. De plus, la société de gestion anticipe un développement économique sur le long terme, ce qui devrait valoriser les biens immobilier. Interpierre Europe Centrale investit principalement dans les immeubles de bureaux et de commerce.
⭐️ Cette SCPI a distribué une belle performance de plus de 5% en 2021 et 2022. De plus, son taux d’occupation est supérieur à 90%.
🔻 A noter toutefois aux frais que je trouve un peu élevés. Attention également aux tensions géopolitiques dans la région (guerre en Ukraine notamment) qui pourrait remettre en cause la stratégie d’Interpierre concernant le dynamisme du marché local.
