L’immobilier fractionné gagne du terrain en France. De nouveaux acteurs offrent des opportunités d’investissement dans l’immobilier, à partir de sommes aussi modestes que 10 ou 100 euros, tout et partagent une partie des loyers avec les investisseurs. Streal, l’une des dernières plateformes en date, se démarque en privilégiant des biens de prestige situés au cœur de villes dynamiques. Avec son approche unique et son premier projet attrayant – un appartement offrant un rendement cible de 6% dans le quartier du Marais à Paris (un rendement exceptionnel pour un bien situé dans la capitale) – Streal semble bien positionnée pour s’établir comme une plateforme de référence dans ce secteur. Découvrez notre avis complet sur Streal !
Présentation de Streal
Streal est une plateforme innovante d’immobilier fractionné, fondée en 2022 par Louis Dutheil et une équipe de 6 professionnels de l’immobilier. Louis, diplômé de HEC, a débuté sa carrière au sein d’Accor, tandis que l’équipe apporte sa riche expérience en gestion de fonds d’investissement et d’une foncière privée.
L’idée de créer Streal est venu d’un constat. En effet l’immobilier fractionné a connu une forte popularité depuis qu’il a été lancé pour la première fois en France par la société Bricks. Or ce pionnier a vite été confronté à deux problèmes importants :
- Une tendance à privilégier la quantité de projets immobiliers au détriment de leur qualité, se retrouvant ainsi avec des biens moins attrayants situés dans des petites communes.
- L’AMF a critiqué son modèle basé sur des royalties, estimant qu’il ne garantissait pas suffisamment la protection des investisseurs.
Streal a identifié ces lacunes comme une chance de surpasser Bricks sur ces aspects. D’abord, la plateforme met l’accent sur des biens haut de gamme situés dans des zones très demandées. C’est notamment le cas avec leur premier projet, que nous aborderons en détail plus loin.
De plus, contrairement à Bricks.co, Streal privilégie l’investissement par le biais d’obligations, offrant ainsi une sécurité accrue pour les investisseurs. Ce modèle a d’ailleurs été validé par l’AMF.
Aujourd’hui Streal c’est :
- Une équipe de 7 professionnels, qui cumulent 15 années d’expérience dans le financement et l’investissement immobilier
- Un modèle d’investissement sécurisant pour l’investisseur et régulé par l’AMF
- Un premier projet exceptionnel comme nous le verrons plus bas
Comment fonctionne Streal ?
Les différentes étapes d’investissement
Voyons comment se passe le processus d’investissement, du point de vue de l’investisseur d’abord et de la plateforme ensuite.
Du côté des investisseurs
1/ L’inscription
Si vous souhaitez investir chez Streal, il vous faut d’abord vous investir sur la plateforme en cliquant sur ce lien
Vous devrez fournir certaines informations personnelles. Soyez assuré que Streal n’utilise ni ne partage vos données à des fins autres que réglementaires. En effet, dans le cadre de ses obligations légales, Streal doit recueillir des informations détaillées sur ses utilisateurs pour garantir que les fonds investis n’ont pas une origine illicite.
Après validation de votre inscription, vous aurez accès à l’application et pourrez choisir les projets qui vous intéressent.
2/ La sélection du projet
Depuis votre espace personnel, vous pouvez consulter l’ensemble des projets d’investissement de Streal, qu’ils soient terminés, en cours ou à venir. Pour les projets actuellement en phase de collecte, une panoplie d’informations est à votre disposition pour éclairer votre décision : détails sur le bien, données financières, estimations des travaux nécessaires, et bien plus.
3/ L’investissement, le suivi et la perception des loyers
Après avoir sélectionné le bien qui vous intéresse, vous pouvez investir en contribuant à la levée de fonds. Le montant minimal de participation varie selon le projet, oscillant entre 100€, 200€, et pouvant aller jusqu’à 1 000€ dans certains cas (mais cela reste intéressant pour investir dans l’immobilier avec un petit budget). Les projets de grande qualité suscitent souvent un vif intérêt ; il est donc conseillé d’agir rapidement car les parts peuvent être rapidement souscrites.
Sélectionnez le montant de votre investissement et financez-le. Vous disposerez d’un portefeuille électronique rechargeable par carte ou virement bancaire.
Dès votre transaction validée, un contrat vous sera proposé en quelques instants, prêt pour une signature électronique via Universign. Une fois la collecte achevée, comptez quelques jours pour que la transaction soit finalisée.
Streal vous tiendra informé à chaque étape. Les premiers loyers seront généralement perçus après quelques mois. Pour la première opération, Streal entend verser les revenus dès janvier 2024. Et si la collecte ne rencontre pas le succès escompté? Pas d’inquiétude, Streal remboursera l’intégralité de votre investissement sans frais.
Par la suite, en tant qu’investisseur, votre rôle est simplifié. Surveillez simplement l’évolution de vos investissements dans votre espace personnel. Streal gère le reste : de la relation avec les locataires à la supervision d’éventuels travaux.
4/ La cession
Les biens immobiliers investis via Streal sont généralement conservés pendant une durée minimale de 7 ans. Au terme de cette période, la plateforme pourra vendre le bien et redistribuer les revenus de cette vente aux investisseurs, avec une éventuelle plus-value.
Toutefois ces 7 années ne sont pas figés. En effet selon les conditions du marché, Streal pourrait décider de prolonger la détention du bien. Par exemple, si le marché est en creux, attendre une reprise peut être judicieux afin de bénéficier de prix plus avantageux, tout en continuant à percevoir des revenus locatifs entretemps.
Du côté de Streal
1/ La sélection des biens
L’équipe de Streal va rechercher et identifier les meilleures opportunités immobilières. Grâce à leur réseau, ils sont en mesure de déceler d’excellentes affaires, y compris celles qui ne sont pas publiquement sur le marché (off-market).
Lorsqu’un bien est retenu, Streal procède à un audit approfondi pour garantir sa conformité, s’assurant ainsi qu’il ne présente pas de vices cachés et évaluant les éventuels travaux nécessaires. Tout bien présentant des incertitudes n’est pas retenu dans la sélection.
2/ Organisation de la levée de fonds
Dès la sélection d’un bien, Streal lance une levée de fonds auprès de sa communauté d’investisseurs. Après la collecte réussie des fonds nécessaires, la plateforme procède à l’acquisition du bien.
Toutefois, si Streal ne parvient pas à atteindre l’objectif financier fixé, l’opération est annulée et les sommes investies sont intégralement restituées aux investisseurs.
3/ Gestion locative jusqu’à la cession du bien
Après la réalisation de l’investissement, Streal prend en charge la gestion complète du bien immobilier. Cela englobe la sélection des locataires, la perception et la redistribution des loyers, ainsi que la maintenance de la propriété. Pour garantir une gestion optimale, Streal collabore fréquemment avec des entreprises spécialisées, telles que Checkmyguest.
L’avis de l’Investisseur FlâneurL’immobilier fractionné proposé par Streal offre aux investisseurs un confort inégalé. Tout est orchestré par la plateforme, de la sélection du bien à sa gestion en passant par la revente, permettant ainsi une valorisation sereine du patrimoine immobilier. Toutefois, la réussite de cet investissement repose essentiellement sur la capacité de la plateforme à dénicher les meilleures opportunités, comme nous le verrons un peu plus loin. |
Comment fonctionne l’investissement en obligations chez Streal
« Levons le capot » pour mieux comprendre le mécanisme de l’investissement chez Streal. Avant chaque opération, Streal va émettre des obligations. Une obligation est un instrument financier qui permet à une entreprise de récolter de l’argent et, en contrepartie, de reverser des paiements (appelés coupons) de manières régulière aux investisseurs. Chez Streal, ces coupons correspondent aux bénéfices réalisés (loyers et plus-value de cession, déduits de toutes les charges).
L’un des avantages de l’obligation est qu’ils offrent aux investisseurs des garanties et une protection juridique importante. Par exemple, en cas de vente forcée du bien, les détenteurs d’obligations sont prioritaires pour recevoir le produit de la vente (ce qui n’est pas le cas avec d’autres systèmes comme les royalties).
Mon avis sur les projets proposés
Streal privilégie principalement les biens d’exception situés en centre-ville. Toutefois elle n’est pas cantonné à un type de bien ou à une stratégie de gestion spécifique, ce qui la distingue des autres plateformes d’immobilier fractionné. Cette démarche opportuniste élargit son spectre de recherche, ce qui lui permet d’augmenter les chances de dénicher des opportunités exceptionnelles.
Ainsi, la plateforme peut s’orienter aussi bien vers de la location touristique de courte durée (Airbnb, Booking) que vers des baux résidentiels de longue durée, ou encore de l’immobilier « value-add« , c’est-à-dire axé non pas sur le rendement locatif mais sur la potentialité de plus-values à la revente. De la même manière, Streal peut également investir dans l’immobilier commercial comme c’est le cas pour son premier projet.
Le premier projet : un appartement d’exception au cœur de Paris
Streal commence fort avec son premier projet : un bel appartement entièrement rénové situé au cœur de Paris !
Sa localisation en fait un bien particulièrement adapté à la location touristique de courte durée (Airbnb, Booking) et donc à fort potentiel de rendement. Par ailleurs la proximité des Jeux Olympiques de 2024 offre une occasion en or d’obtenir un rendement exceptionnel.
Streal anticipe un rendement annuel moyen de 6%, sans prendre en compte la potentielle plus-value lors de la cession future du bien. Le rendement estimé pour 2024 est de 7,55%
Pour en savoir plus sur ce projet, nous vous invitons à consulter notre article détaillé sur cette opération.
L’avis de l’Investisseur FlâneurPersonnellement, je trouve que ce projet est l’un des plus beaux que j’ai pu voir de toutes les plateformes d’immobilier fractionné. Il est particulièrement intéressant avec l’opportunité des Jeux Olympiques, qui pourraient lui faire engendrer des revenus significatifs durant cette période. Au-delà de cet événement, sa localisation privilégiée au cœur de Paris garantit un potentiel continu pour la location de courte durée. |
Quels sont les frais appliqués lorsqu’on investit chez Streal ?
L’immobilier est un actif qui entraîne un certain nombre de frais incontournables. A noter que les loyers que vous percevrez seront nets de tous ces frais (mais brut d’impôt).
Ces frais sont de trois ordres : les coûts d’achat, les frais de gestion et la fiscalité.
Les frais à l’achat
Comme frais d’achat, nous aurons :
- Les frais de notaires, qui sont d’environ 8% de la valeur du bien
- La commission prélevée par la plateforme Streal pour se rémunérer. Elle est de 10% sur la valeur d’achat du bien, ce qui est cohérent avec les pratiques du marché
Les frais de gestion
Ce sont tous les coûts liés à la gestion continue du bien locatif. Nous y retrouvons :
- Les frais de l’agence de location ou de conciergerie, qui va varier selon le prestataire et le type de bien. Pour une location classique, le coût est généralement autour de 5%. Pour des locations courte durée type Airbnb ou Booking, qui demande un entretien beaucoup plus régulier, les tarifs seront plus élevés.
- Les frais opérationnels (assurances, garantie loyer impayé…) entre 2,5% et 5%
- La rémunération de Streal pour le suivi de l’investissement : environ 5%
Pour rappel, les loyers que vous percevrez sont nets de tous ces frais. De même, quand Streal évoque un taux de rendement annuel, il s’agit d’un taux net de tous ces frais.
Les impôts appliqués sur les revenus générés
Comme pour n’importe quel investissement immobilier, les loyers sont taxés. En l’occurrence, les revenus perçus sur la plateforme Streal sont fiscalisés à hauteur de la flat tax de 30%.
L’avis de l’Investisseur FlâneurÀ première vue, ces frais peuvent paraître conséquents, mais ils sont typiques du secteur immobilier. C’est d’ailleurs pour cette raison qu’un horizon d’investissement à long terme est souvent conseillé. Les gains générés doivent avoir le temps de compenser ces coûts initiaux. En ce qui concerne les frais associés à la plateforme Streal, ils s’avèrent raisonnables compte tenu de toute la valeur ajoutée et le confort offerts aux investisseurs. |
Mon avis sur le rapport rendement/risque
Les rendements qu’il est possible de générer avec Streal
Les avantages liés à cet investissement sont : les revenus locatifs et la possible appréciation du capital lors de la revente.
Les revenus locatifs représentent l’aspect le plus prévisible de l’investissement, même si des imprévus peuvent survenir, tels que des rénovations non anticipées ou des périodes sans locataire. Le premier projet de Streal promet un rendement net de frais d’environ 6%, ce qui est particulièrement attractif pour un investissement situé à Paris.
La plus-value à la cession. Elle demeure incertaine et donc complexe à prévoir. C’est la raison pour laquelle Streal choisit de ne pas la comptabiliser dans ses prévisions de performance. Néanmoins, cet aspect ne doit pas être négligé. À l’inverse, une dépréciation est également envisageable. Pour minimiser ce risque, une détention à long terme de l’investissement est conseillée.
Des risques d’investissements maîtrisés
Le risque existe, comme pour tout investissement. Les principaux sont :
Le risque locatif : vacances, travaux imprévus, etc. C’est tout le travail de Streal et ses partenaires que de sélectionner les meilleurs biens et d’anticiper correctement les rénovations nécessaires.
Le risque de marché : la valeur des actifs immobiliers peuvent fluctuer à la hausse comme à la baisse. Sur le long terme, le marché immobilier a connu plus de phase d’expansion que de récession. C’est pourquoi Streal acquiert des biens avec un horizon de long terme, environ 7 ans.
Le risque de liquidité, autrement dit la difficulté de vendre rapidement en cas de besoin urgent de liquidité.
Quel est le risque associé à la plateforme Streal ?
Tout d’abord, précisons que Streal est une plateforme régulée et autorisé par les autorités de régulation. Elle est d’ailleurs enregistré auprès de l’ACPR et contrôlé par l’AMF.
Cela étant, on est en droit de se poser la question de ce qui se passerait si Streal cessait ses activités. Comment cela affecterait-il vos investissements ?
Tout d’abord, comprenez que l’argent que vous placez chez Streal n’est pas directement entre ses mains. En réalité, les fonds de votre portefeuille virtuel sont administrés et conservés par Lemonway, un établissement de paiement distinct et autonome. Ainsi, en cas de disparition de Streal, vous aurez toujours accès à vos fonds sans difficulté.
Concernant vos investissements, comme mentionné précédemment, les obligations sont des instruments qui offrent une forte protection aux investisseurs. Si le bien devait être vendu, les bénéfices de cette vente seraient prioritairement redistribués aux investisseurs.
Mon avis sur Streal en conclusion
Streal n’est encore qu’à ses débuts, mais semble bien partie pour devenir une référence dans le domaine de l’immobilier fractionné :
- Une société sérieuse, régulé par l’ACPR et dont le modèle d’investissement basé sur des obligations a été validée par l’AMF
- Un premier projet qui parait très intéressant, avec un appartement à 6% de rendement en plein cœur de Paris
Pour moi, elle fait partie des meilleures plateformes d’immobilier fractionné. Je ne manquerai pas de vous tenir informé de la suite que prendra Streal !
