L’investissement immobilier fractionné est un concept qui attire de plus en plus d’investisseurs en quête de diversification et de rendement. Dans cet article, nous allons vous présenter Bricks.co, l’un des acteurs majeurs de ce secteur en France, et vous donner tous les détails sur son fonctionnement, les rendements attendus et les risques associés. Je vous donne également mon avis sur Bricks !
Ce que vous allez apprendre dans cet article
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Qui est Bricks.co ?
Une start-up innovante, pionnière de l’immobilier fractionné…
Bricks.co a été la première plateforme d’investissement immobilier fractionné en ligne en France, elle est donc pionnière dans ce domaine. Lancée en 2021, elle a rapidement gagné en popularité et est aujourd’hui reconnue pour son innovation dans le secteur immobilier.
Depuis sa création, Bricks.co a attiré plus de 250 000 investisseurs et levé 13 millions d’euros auprès de ces derniers pour financer divers projets immobiliers. La plateforme a su se développer rapidement grâce à sa proposition innovante qui démocratise l’accès à l’investissement immobilier.
… qui doit néanmoins réajuster son modèle
En dépit de son succès, Bricks.co a récemment fait face à une mise en demeure de l’Autorité des marchés financiers (AMF) concernant son modèle d’investissement basé sur des royalties. La plateforme travaille actuellement à modifier son modèle pour se conformer aux exigences réglementaires et proposer des investissements sous forme d’obligations.
Notre avis sur le fonctionnement de Bricks.co
Le principe de Bricks.co est simple : pour chaque immeuble à financer, la plateforme divise le prix d’achat en parts de 10 €, appelées « bricks ». Lors de la collecte, les investisseurs peuvent investir de l’argent sur le ou les immeubles de leur choix en achetant une ou plusieurs bricks. Ainsi, les investisseurs participent au financement de l’acquisition des biens immobiliers, sans pour autant être propriétaires.
Une fois acquis, le bien immobilier est géré par la société Bricks. Les bénéfices générés (loyers, éventuelle plus-value à la revente) nets de charges sont redistribués aux investisseurs en fonction de leur quote-part. Nous détaillons ce point un peu plus bas 🔎
Comment se passe l’investissement fractionné chez Bricks.co
Pour investir sur la plateforme Bricks.co, les investisseurs doivent d’abord se connecter à leur compte via l’application mobile ou le site web. Une fois connectés, ils peuvent consulter la liste des projets immobiliers disponibles et sélectionner ceux qu’ils souhaitent
Chaque projet proposé sur la plateforme inclut une description détaillée de l’actif immobilier, son emplacement, le rendement potentiel, la durée de l’investissement, ainsi que d’autres informations utiles telles que les travaux de rénovation éventuels et les profils des locataires. Les investisseurs peuvent également consulter des analyses de marché et des rapports d’expertise immobilière pour mieux comprendre les perspectives de chaque projet.
Côté Bricks.co voici comment les choses fonctionnent👇
1/ Sélection des biens immobiliers. L’équipe de Bricks.co, composée d’experts en immobilier, sélectionne des biens immobiliers présentant un potentiel d’appréciation de la valeur et de génération de revenus locatifs. Les biens choisis peuvent être résidentiels ou commerciaux et situés dans différentes régions de France.
2/ Structuration du projet. Une fois qu’un bien immobilier est sélectionné, Bricks.co structure le projet d’investissement en créant une société dédiée pour détenir et gérer le bien. Chaque projet est divisé en parts de 10 €, appelées « bricks », qui représentent une fraction de la valeur du bien.
3/ Collecte de fonds. Bricks.co ouvre ensuite la collecte de fonds aux investisseurs inscrits sur la plateforme. Les investisseurs peuvent choisir le ou les projets qui les intéressent et décider du montant qu’ils souhaitent investir en achetant des bricks.
4/ Gestion des biens. Une fois la collecte terminée et le bien acquis, Bricks.co confie la gestion locative du bien à un gestionnaire professionnel. Ce dernier est responsable de trouver des locataires, d’assurer l’entretien du bien et de percevoir les loyers.
Comment les investisseurs perçoivent les revenus
Les bénéfices perçus (en l’occurrence les loyers, et la potentielle plus-value au moment de la revente) sont redistribués aux investisseurs sous forme de revenus proportionnels au nombre de bricks détenues. Les revenus sont généralement versés après déduction des frais de gestion et autres charges liées au bien immobilier. Mais le principe de reversement des revenus pose problème…
Le principe des royalties remis en question
Jusqu’à présent, le modèle reposait sur le principe de royalties. Les royalties sont un mécanisme de rémunération dans lequel les investisseurs perçoivent une partie des revenus générés par un actif, en l’occurrence les loyers dans le cas de l’immobilier.
Dans le cas de Bricks, la société créée pour l’opération perçoit l’argent des investisseurs, et investi à leur place. Juridiquement, cette société devient propriétaire du bien, et non les investisseurs. En retour, la société met en place un contrat de royalties : elle s’engage à reverser la majeure partie des bénéfices aux investisseurs. Le montant des royalties peut varier en fonction de la performance de l’actif et des conditions du marché. Vous l’autre compris, ce système permet aux investisseurs de percevoir des revenus passifs sans être directement propriétaires de l’actif concerné.
Le problème est que cela ne leur confère pas le statut de propriétaire, mais celui de créancier. Le risque juridique est important car :
- En cas de litige ou de défaillance de l’émetteur, les investisseurs en royalties n’auront pas la même protection juridique que la société propriétaire ;
- Les royalties peuvent varier en fonction de divers critères que Bricks.co peut définir à sa guise. Les investisseurs n’ont pas de contrôle là-dessus.
Suite à de nombreux signalements, L’AMF a été saisi. Après investigation, elle a émis un avis négatif sur Bricks.co (même si elle ne le nomme pas directement, la teneur du message fait peu de doute…).
Bricks.co passe sur un nouveau modèle : celui des obligations
Suite à la mise en demeure de l’AMF, Bricks.co est en train de passer d’un modèle d’investissement basé sur des royalties à un modèle basé sur des obligations. Les investisseurs deviendront donc détenteurs d’obligations émises par la société dédiée, ce qui leur donnera droit à percevoir des intérêts en fonction des revenus locatifs générés par le bien.
Les investisseurs devraient être ainsi bien plus protégés. En effet :
- En cas de litige ou de défaillance de Bricks, ils bénéficieront d’une meilleure protection juridique
- Les obligations sont soumises à des régulations plus strictes, notamment sur la manière dont seront calculés les revenus redistribués aux investisseurs. En effet les conditions de redistribution seront plus strictes et encadrés, contrairement aux royalties qui étaient définies par Bricks un peu comme il le voulait.
L’avis de l’Investisseur FlâneurCe changement de modèle est une très bonne chose pour les utilisateurs de Bricks. En effet le système de royalties était clairement bancal… Non seulement Bricks pouvait contrôler les modalités de reversement des revenus, mais surtout en cas de litige les investisseurs aurait peu de chance d’avoir gain de cause. L’immobilier fractionné semble s’orienter vers les obligations. D’ailleurs, d’autres acteurs tels que Meute Invest proposent déjà ce modèle. |
Quel rendement attendre
Le rendement attendu lors d’un investissement avec Bricks.co n’est pas garanti. Il dépend de plusieurs facteurs, en particulier le taux d’occupation, les frais et charges, l’évolution de la valeur du bien etc.
Il n’y a pas si longtemps, Bricks.co affichait sur son site internet des performances de plus de 12% ! Elle s’est faite retoquée par l’AMF car le message était considéré comme trompeur. En effet, ces 12% était des performances et non du rendement. La différence ?
Le rendement représente le revenu généré par un investissement par rapport au montant investi, généralement exprimé en pourcentage. La performance, quant à elle, englobe le rendement et la potentielle plus-value de cession. Bricks.co calculait la performance en ajoutant une potentielle plus-value de cession, sur la base de données historiques. Le problème est qu’il est impossible de connaitre avec certitude l’évolution du marché immobilier sur une longue période !
Si la performance est par définition impossible à prédire avec précision, le rendement quant à lui est un peu plus facile à déterminer car les données sont plus certaines (niveau de loyer / coût d’acquisition). En immobilier, la performance varie généralement entre 3 et 7% brut.
Quels sont les risques
Comme tout investissement, l’investissement immobilier fractionné comporte des risques. Voici quelques-uns des principaux risques associés à Bricks.co :
Le risque de perte en capital : si le bien immobilier perd de la valeur ou si l’entreprise rencontre des difficultés, les investisseurs peuvent perdre tout ou partie de leur investissement.
La liquidité : il peut être difficile de revendre ses bricks rapidement, surtout si le marché de l’immobilier est en baisse.
L’incertitude liée au changement de modèle : Bricks.co est en train de modifier son modèle d’investissement en passant des royalties aux obligations. Ce changement peut entraîner des incertitudes et des risques pour les investisseurs.
Malgré ces risques, l’investissement immobilier fractionné via Bricks.co peut offrir des opportunités intéressantes pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à bénéficier de rendements potentiellement attrayants. Il est toutefois essentiel de bien comprendre les risques associés et de ne pas investir plus que ce que l’on est prêt.
Notre avis sur Bricks en conclusion
Bricks.co est un acteur clé dans le paysage de l’immobilier fractionné en France, offrant une alternative innovante et accessible aux investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille. Malgré les défis réglementaires liés aux royalties, la plateforme s’adapte et se dirige vers un modèle basé sur les obligations pour continuer à répondre aux attentes de ses investisseurs.
Je vous recommande de bien comprendre les rendements attendus, les risques associés et la manière dont fonctionne la plateforme avant de vous lancer dans ce type d’investissement.
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